律师告诉你：二手房买卖必须注意的15个法律问题

（一）核实不动产权属证书

房屋没有房本的情况下只能做公证，应找专业中介验明手续。

1、看权利人是否是卖方本人，二手房交易的实际卖方必须是房屋的所有人或预期所有人。

卖方是房主的，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。

卖方委托代理人的，①应当仔细核实是否有合法授权②确保收订金的账号是产权人本人的账号，否则，风险较大。

2、确认卖方婚姻状态，如果是已婚，核实结婚证

如果卖方未婚，针对有些人在配偶不知情的情况下转移房产，谎称未婚的情况，可以要求卖方出具一份《声明》，明确自己未婚的情况，这样也能证明买方尽到了合理的审慎义务。

如果卖方已婚，且这个房子是婚后购房，属于夫妻共同财产，因此需要夫妻双方到场签字，如果配偶来不了，签约时要提供《配偶同意出售证明》作为买卖合同附件，

明确：我是xxx的妻子/丈夫，身份证号：..........，住址：..............，知悉卖方XXX与买方xxx某年某月某日签订《房屋买卖合同》，约定卖方XXX将某房屋出卖给买方XXX，房屋总价XXXX元，并且对合同和买卖的事实没有任何争议。如果有争议，由签约方的卖方XXX承担全部责任。这样写上，就能规避这个问题。

【注】检查结婚证日期和房产证日期，确认是婚前还是婚后财产。

3、是否有共有人

如果房屋有共有人，要和全部共有人签订买卖合同，否则买卖合同无效。如果任一共有权人不能到场，需要由他人代签合同的，要提供经过公证的《授权委托书》。

（二）房管局查档

双方签订纸质的二手房合同后，要求中介尽快带买卖双方去房管局（不动产登记中心）查档，因为业主是否对我们隐瞒了该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制等重要情况，我们是不清楚的，因此去房管局查询产权信息，做最终确认比较保险。

【注】注意核对权利人姓名和身份证号码，是否一致，核对宗地号/房屋位置/房号、房屋用途是不是住宅、使用年限、卖方购入时间。

（三）着重关注合同条款

1、交易房屋的基本情况应当明确写在合同条款里。

包括详细具体到门牌号的房屋地址、房产性质用途，房产证号，是否有抵押，抵押欠款金额或其他产权纠纷。

2、如果房屋正在出租。

应当在合同条款中写明：租户xxx，月租金X元，租期X年X月X日至X年X月X日。双方签署《深圳市二手房买卖合同》前，卖方应当取得承租人放弃优先购买权书面证明，否则视为卖方违约。

3、迁户。

有时候大家买二手房，是考虑小孩上学方便，所以给孩子上户口是重中之重的问题。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，容易衍生纠纷。

4、违约责任。

每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。约定违约责任后，能在较大程度上为我们减少损失，所以违约条款是合同中必不可少的重要条款。

5、检查以下要点

定金数、首付、尾款等金额及相应的付款时间、支付条件、付款方式；税费由谁承担；过户的时间和条件；迁户口的条件、时间；房子如果是学区房的话，是否占用学位；房屋内的各个设备、家具如何处理，是否赠送给买家。

6、明确每个步骤的时间节点。

只要卖方超期未履行，就可以参照违约责任条款，多逾期一天，就要多赔付一天的违约金。逾期超过多少天买方可以要求退房，并且卖方赔付双倍定金。

7、定金，不要超过房产总额20%。

①因为有的买家会出现诸如 在后期贷款或者征信出问题，社保不满足要求等情况 不满足购房资格导致无法按期办理贷款，需要赔付双倍定金给卖家，如果定金数额太高那么赔付的双倍定金也会相应增加。

②在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据应当由中介公司经办人员签字并加盖中介公司公章。

③签订预约买卖合同的，应在合同中注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”。

8、税费、赎楼担保费和短期利息。

应当明确约定由买家承担的部分和卖家承担的部分。

9、要求卖家向中介支付交楼押金。

防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等等杂费拖欠，否则就从押金中扣除

10、资金监管

资金监管相当于房产界的支付宝，通过银行专用账户保管资金，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人不能动用资金。房子过户给买家，卖家拿到资金。

（四）办理网签

确定购买的，买卖双方可以到房产中介机构或市政务服务中心大厅通过房管系统网签正式的《二手房买卖合同》，私下签订的任何有关房产交易的预约合同及协议不得对抗正式网签合同内容。

实务中，我们会发现，很多不严谨的合同产生法律漏洞，

导致无法“完美”把控每个风险节点，买卖双方的合法权益无法受到保障。